不動産のお悩みについて

売買代金以外にかかる諸費用としては、以下のようなものが挙げられます。

1.　印紙税
2.　登録免許税・司法書士報酬
3.　不動産取得税
4.　ローンを利用する場合の事務手数料・保証料など
5.　火災保険料
6.　仲介手数料

上記のほか、物件ごとにかかる諸費用は異なります。
一般的に購入時の諸費用は「売買価格の6％～9％」になるケースが多いです。
またお引っ越しが伴う場合、新居での家具家電、お引っ越し費用も発生します。

お買換えは「スケジュール管理」が最も重要なポイントとなります。
売却を先に行う「売却先行」、購入を先に行う「購入先行」のそれぞれのメリット・デメリットを理解した上で、お買換えプランを検討することが大切です。
どちらの方法にもメリット・デメリットがありますので、どちらが適切かそれぞれのお客さまのご事情を踏まえた上で決定します。

「売却先行」では、資金計画が立てやすい反面、希望物件がなかなか見つからない、仮住まいが必要になるといったケースが考えられます。

一方「購入先行」では、転居のスケジュールは立てやすいですが、売却が思うように進まない場合、資金繰りの面でリスクを伴う可能性があります。

お買換え成功のポイントは「お買換えプラン」と「スケジュール管理」です。
当社では、豊富な経験と「売却保証付きサービス」をはじめとしたサービスシステムでお客さまのお買換えをバックアップいたします。

はい、無料です。
不動産の査定には大きく分けて、①机上査定（簡易査定）と②訪問査定（現地査定）があり、周辺の類似事例と対象物件を比較して、おおむね3カ月～半年以内に売れると想定した「査定価格」を算出します。

①机上査定（簡易査定）とは
周辺の販売事例や成約事例、公示地価などの「価格データ」と土地面積、建物面積、間取り、築年数などの「物件データ」を参考にして、査定価格を算出する方法です。眺望や周辺環境、物件の使用状態やリフォームの状況等は考慮されないため、おおよその査定価格を知りたい方におすすめです。

②訪問査定（現地査定）とは
当社担当者が現地を訪問した上で、査定価格を算出する方法です。
「価格データ」「物件データ」「現地の状況」の主に3つの視点から査定を行うため、より正確で具体的な査定価格をご提案することができます。
当社の不動産評価は、宅地建物取引業法に基づき、正確な市場分析と蓄積した経験実績をもって作製した、当社オリジナルの「市場評価に関する査定報告書」として発行します。ご不明な点があれば、その場で担当者に直接ご質問もできますので、より具体的にご売却について知ることができます。

価格の変更は可能です。
販売状況など担当者より報告を行い、ご内覧に来るお客さまが少ない場合や、近隣物件の売出価格や成約状況を考慮した上で価格を調整するケースがあります。

いいえ、必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。
「査定価格」は、不動産会社が対象物件をあらゆる評価基準をもって評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出しています。
「売出価格」は、不動産会社が出した査定価格を基に、お客さまのご要望や個別のご事情等を考慮したうえで決定します。

はい、可能です。
中古物件の場合、お客さまがお住みになりながら販売を行うケースも少なくありません。ただし、空家の場合と比較して「内見が難しい」「売却しづらい」等のデメリットがあります。

当社ホームページをはじめ、各社不動産ポータルサイトへの物件情報掲載、住宅情報誌への掲載、新聞折込広告の実施、店頭での物件情報の掲示、指定流通機構（レインズ）への物件登録など、さまざまな方法で購入希望者を探します。この他にも、条件や希望にあった既存顧客への物件紹介、オープンハウスの開催等も行います。
お預かりした物件に対するお問い合わせ状況や反応、広告の掲載状況等、売却活動の経過報告は当社担当者が定期的に報告を行います。

さまざまなご事情により早く不動産を売却されたい方、ご所有の不動産がなかなか売れずに困っている方、周囲の方に知られずに売却したい方は、当社の「不動産買取サービス」をご利用ください。

【不動産買取サービス】はこちら
https://ougi-re.jp/estate-sale/

不動産買取の場合、当社もしくは当社提携の不動産買取業者が買主となりますので、「仲介」のように買主が見つかるまで売れないということがなく、早く確実に売却することが可能です。
ただし、「仲介」と比較すると売却価格が低くなる傾向にありますので、メリット・デメリットをよく理解することが大切です。詳しくはお気軽にご相談下さい。

不動産の所有者には、毎年「固定資産税・都市計画税」が課税されます。分譲マンションの場合は、毎月「管理費・修繕積立金」などが必要になります。このほかにも町会費、火災保険料、電気・水道料等が挙げられます。
また、長期的な視点で考えた場合、大規模修繕やリフォーム費用も考慮しておいた方が良いでしょう。

不動産を売買するにあたり「境界」は重要な項目の一つになります。
現地で境界標が地中に埋まっていないかどうか確認し、見つからないようであれば、土地家屋調査士に依頼し、隣地との境界を明確にしたうえで、境界標を設置してもらう必要があります。
境界標の設置にあたっては、隣地所有者の立会いが必要となり、時間も1か月以上（長くて半年～1年）かかる場合がございます。売却をお考えの方はお早めにご相談下さい。

一般的に不動産投資とは、賃料収入＝インカムゲインを目的として不動産を購入することを言います。一方、売却益＝キャピタルゲインを目的とする場合もあります。

不動産投資は“投資”という言葉がついているように、分類としては、いわゆる投資の一種とされています。つまり、株式投資や債券投資、FX（外国為替証拠金取引）あるいはETF（上場投資信託）などと同じ部類であると認識されています。一方、不動産投資は「実物を取り扱う」という点において、他の投資商品と大きな違いがあります。
不動産投資は、物件を選定して購入し、運営、そして将来的には売却あるいは相続という過程を経ることになります。だからこそ奥が深く、投資というよりは“事業経営”という側面が強いといえます。

投資先は、戸建賃貸や区分所有のワンルーム一室から、中規模の一棟アパート・マンション、大規模なオフィス・テナントビル等、賃借人の種類や規模もさまざまです。住居系の賃料マーケットは、下方硬直性があり、景気にそれほど左右されず比較的安定しているため、投資商品の中では「ミドルリスク・ミドルリターン」の部類に属します。一方、オフィス・テナント系は、住居系と比較すると景気に左右されやすい側面がございますので、その分「ハイリスク・ハイリターン」という位置づけになります。

よく広告に掲載されている利回りは「表面利回り」と呼ばれているもので、物件価格に対する賃料収入の割合を示しており、あくまで参考となる投資指標の一つです。
賃貸事業の実態を表す利回りは「ネット利回り」といい、物件価格に対して賃貸事業の収入から支出（コスト）を差し引いた実収入の割合となります。したがって、ネット利回りは、表面利回りよりも低くなります。

不動産投資を行うメリットや動機について、以下のような項目が挙げられます。
1.　低金利下での資産運用として
2.　相続税の節税対策として
3.　老後の生活資金として
4.　売却益（キャピタルゲイン）を期待して
5.　ポートフォリオバランスのため
6.　本業の収入のほかに安定した収益を確保するため

不動産投資のリスクを最小化するために「リスク分散」という考え方があります。
1件の収益不動産と複数の収益不動産を所有しているケースで比較した場合、仮に１件の収益不動産が何かしらの事情で空室率が上昇し、収益性が一時的に下がった場合でも、複数の収益不動産を所有しているケースでは、その他の収益不動産の収入でカバーすることができます。
また、収益不動産の用途がすべてオフィス・テナント系の場合、景気との連関性が強く、マイナス経済の状況下では、空室率の上昇と賃料の下落に悪戦苦戦することが考えられます。
景気との連関性が弱く、賃料に下方硬直性のある住居系の物件を併せて所有していれば、オフィス・テナント系の収益不動産のメリットを享受しながら、住居系の収益不動産で賃貸事業全体を安定させることができます。

一概には言えませんが、有効になる場合もあります。
一方、相続は100組いらっしゃれば100通りのケースがありますので、所有している財産の規模、不動産の規模・種類・立地、家族構成に合わせた相続対策を行なうことが何より重要です。
例えば、アパートやマンションの宅地を相続することで、宅地の一定面積の相続税評価額が軽減されるため相続対策という側面では有効な手段の一つといえます。また、土地を第三者に売却するといった方法もあります。土地を所有しているだけで発生する固定資産税や都市計画税、将来的には相続税といった負担がありますが、その土地を売却することにより、保有していることでかかる税金や経費は軽減されます。土地を売却した収入により、将来相続が発生した場合の納税資金を確保することもできます。

土地活用を検討するには、対象地のさまざまな環境や条件、ご所有者さまの家族背景やご要望によってあらゆる側面から検証する必要があります。
一例として、アパート・マンションの建設、コインパーキング・月極駐車場の運営、テナント誘致による建て貸し、土地貸し(借地)、等価交換などがあります。

相続が発生した場合、預貯金やその他金融資産をはじめ不動産を相続するケースが大半かと思います。また、不動産のある遺産分割を行う場合、何を基準にして不動産を評価したらよいか悩むところだと思います。価格は遺産分割協議の中で相続人が決めるものですが、参考として以下のものが主に使われます。

1.　固定資産税評価額
2.　路線価
3.　不動産会社の査定額
4.　不動産鑑定士の鑑定額

これらの価格指標を参考に、相続人が協議し不動産価格を決定します。
私たちは宅建（不動産）業務に限らず行政書士業務も行っておりますので、相続の各手続から相続不動産の売却まで、経験豊富な専門家がワンストップサービスにて行います。
「相続が発生したが何から手を付けてよいかわからない」「ご実家を売却して金銭で分けたい方」など、お気軽にご相談ください。

おうぎ行政書士事務所（遺言相続専門）
https://ougi-office.jp/

相続人の数、不動産の規模、その他金融資産等の相続財産の価額によって変わります。
まず、相続人の数によって戸籍の取得費用が変わります。
不動産を相続する場合、評価額（市町村における固定資産税評価額）の0.4％が相続の登記を行う際に必要になります。相続財産全体の価額によっては、相続税の申告が必要になる場合もあります。
なお、行政書士・司法書士等の専門家に相続手続を依頼する場合、戸籍の取得代行費、手続書類の文案作成費、相続財産額に応じた報酬が必要になります。

相続人に行方不明者がいる場合は、2通りの手続方法が考えられます。

①「不在者財産管理人」の選任を裁判所に申し立てる
裁判所に選任された弁護士、行政書士、司法書士等の専門家が、行方不明の相続人の代理人となり、遺産分割協議を行うことができます。

②「失踪宣告」の手続きを行う
行方不明になった期間が長い場合や、災害により行方不明になった等、亡くなっている可能性が高い場合には、失踪宣告の手続きを行い、裁判所に認められれば、その相続人が死亡したものとして相続関係が構成されます。

相続人の住所地がわからない場合には、戸籍謄本、除籍謄本、戸籍の附票を取得のうえ、住民票上の住所地を調査し、そちらに相続に関して協力をお願いするための手紙を送付する方法が一つ考えられます。
それでも返答がない場合や、協議に協力的でない場合には、裁判所に「遺産分割調停」を申し立てすることでスムーズに進められることもあります。